【大马房地产价格 每年增长5%至8%】
大馬半島南部的柔佛依斯干達經濟特區，與新加坡只是一橋之隔，面積大約相等於3個新加坡，規劃為幾個較大片的發展區，同時，擁有經濟領域作為發展支柱。
依斯干達經濟特區截至2015年7月，投資額數千億令吉，發展計劃包括教育城、樂高樂園、哈羅吉蒂樂園、美迪尼購物中心，在未來5至8年內，這個經濟特區將打造為首個智慧城。
有關方面希望通過經濟、社會與環境三方面的結合，不只讓依斯干達成為商業與旅遊景點，也是一個提供就業機會的宜居城。
自2014年以來，隨著國際形勢的發展與演進，國際性的大型、中型投資也都發生重心轉移，投資重心由20年前因改革開放打開國門、開放市場的中國、越南到近年的馬來西亞，亞洲市場發展趨勢也很明顯，就是房地產市場逐漸往南移。
位於亞洲南部的東南亞國家，以及大馬半島南部的新山依斯干達經濟特區，也成了發展重心，中國投資者也都紛紛轉移到東南亞國家，好比日本投資者把目光投向東南亞市場，從早期的泰國首都曼谷、大馬首都吉隆坡、東方花園之稱的檳城，以及近年來的柔佛新山。
大馬政府為鼓勵海外投資者到依斯干達，其中美迪尼獲得的投資獎掖包括：不對海外投資者設下購買房產最低價限制，就是必須購買100萬令吉以上的房屋，豁免產業盈利稅等等。
新山依斯干達產業吸引外資的另一個原因：與鄰國新加坡相比，房價不到新國的一半水平，不少中國、新加坡的投資者前來該特區投資產業，預測再過10年，就是2025年之前，新山依斯干達特區人口，將從180萬增至300萬，這將帶來巨大的住房需求，房產投資收益保持可期。
近年來，馬來西亞房地產價格每年以5%至8%的增長率成長，依斯干達作為投資熱門地點，發展潛力普遍受到全球投資者的關注，其所在地點與新加坡只是一橋之隔，可說享有地緣優勢。
资料来源：星洲网
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【产业市场最坏时刻已过 触及谷底逐渐反弹】
馬星集團認為產業市場最壞時刻已過去，但保持今年銷售目標在23億令吉，等待雨過天晴。
馬星集團執行董事拿督黃寶成在《投資大馬大會》的發佈會上表示，所有經濟數據都顯示最壞的情況已過去，相信接下來，產業將開始回暖，惟會以溫和的速度成長。
根據馬星集團提供的數據，雖然住宅產業交易量仍在萎縮，但自去年第三季觸及谷底後已逐漸反彈，相信能在今年第二季回穩。
“參考以往的數據，大馬的住宅產業最多只會萎縮4個季度，相信這次也將如此。”
次季緩步回暖
除了產業交易量以外，黃寶成認為，消費者信心指數、房屋價格指數和家債等，指數都指向復甦的市場，所以預計在第二季產業市場就會開始回穩。
他表示，在產業走緩之際，投資行為也隨之減少，在總房貸當中，只有2%的買家是外資，擁有3個貸款在手的買家也只有3%。
黃寶成表示，雖然產業放緩，但以基本面而言，大馬市場仍相當穩健。
他說：“根據國家銀行的數據，直至2020年為止大馬需要每年建20萬個住家單位，才能滿足市場的需求。“雖然看好市場發展，但馬星集團仍把今年的目標設在23億令吉。
黃寶成說：“去年馬星原本把目標設在30億令吉，但市場因油價及馬幣大跌影響消費情緒，去年8月已把目標調低至23億令吉，雖說預期今年市場將回穩，但我們仍保持設下的目標。”
除了保持銷售目標以外，馬星也把推出產業總值降低，今年內只推出總值20億令吉的產業，與去年相符。
馬星集團今年推6項產業計劃，4項在巴生河流域，檳城、柔佛各一項。
黃寶成表示，這些產業都取得不錯的迴響，位於柔佛依斯干達的Meridin East，還未正式推出就已有80%被認購。
在財務上，馬星集團目前的負債比為0.4倍，仍保持在該公司設下的0.04倍上限，握有124億令吉現金，也有47億5千萬令吉的未進賬收入。
續推可負擔房產
黃寶成表示，為配合市場需求，接下來將繼續推出可負擔房產。
在馬星集團推出的項目當中，共50%的房產低於50萬令吉，89%低於100萬令吉；地理位置方面，63%位於巴生河流域、23%在柔佛、9%在彭亨，剩餘的5%在沙巴。
他認為，在吉隆坡，房價低於70萬令吉的產業都屬於可負擔產業，而在其他州屬就以50萬令吉為門檻。
在問及是否會推出低於30萬令吉的產業，黃寶成說：“我們的地點都相當策略性，交通也非常策略性，（30萬令吉）的市場並不是馬星的目標。”
资料来源：星洲网
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他说，此案件相信是不法之徒利用可负担房屋或一马房屋，骗取为数不大的金额。
「若申请人已通过申请而获得房子，不容易在房屋部进行转名手续。民眾请不要相信任何通过『利益』进行的转名手续。据了解，柔佛州目前未有『一马房屋』，只有州政府所推出的可负担房屋或廉价屋。」
他提到，这些都是不法之徒骗取金钱的方式，只要有人愿意给钱，他们就能成功骗取现金。
他披露，类似诈骗案件经常发生，也有不法之徒曾利用马华的名义到处招摇撞骗，声称马华有一定的固打，可帮忙取得房屋申请。
「这些都是诈骗行为，我们已多次召开记者会澄清，希望不会再有人上当。」
居者一定要有其屋？租房子是幫別人供屋子，供到最后肥了別人，自己什麼都沒有，肯定吃虧？買房子怎樣都比租房划算？
如果問十個人，買房子好還是租房好？
相信九個人的答案是：當然是買房子，租房是幫別人供屋子。
如果問：“買房租房哪個更划算？”
很多人可能不假思索就回答：“當然是買房”，理由同上，租房是幫別人供屋子，買房子有保障，供到最后是自己的。
如果再問：“買房子比較划算，有數字根據嗎?”
你會發現，其實沒有多少人真正算過這筆賬。
而算過這筆賬后，你可能驚訝，“租不如買”的理論並不是在每個時候都通用。
這個年頭我們一直聽別人說，房價漲得很厲害，買房子投資好賺，買房自住更要快手，不然買不起房子。
可是我們很少聽到投資專家或買房投資的人告訴我們，現在我國房子租賃的回酬率是多少？許多想買房收租的人，可能都不清楚這點。
房價暴漲租金保持
房地產經紀黃國忠表示，目前我國房產出租的回酬平均是4%～4.5%。
“地點好的高級公寓，回酬可以到5%，有地房產比如雙層排屋，回酬可能是3%、4%。”
財務規劃師黃凱順表示，我國房產價格還沒暴漲之前，也就是2008年之前，我國的房產出租回酬率平均8%。
“舉個例子，以前我以50萬令吉買到一個產業，租金一年4萬，就有8%回酬，現在房價漲到百萬令吉，租金如果還是4萬令吉，回酬只剩4%。”
換另一個說法，房價大漲，房屋租金並沒有跟著大漲，對租房子的人來說影響其實不大。
他說，如果只是需要一個棲身之處的人，這個時候就繼續租房子，不需要急著買房子。
買房有保障乃迷思
在我國，買得起房子卻寧願租房的人很少，多數人是因為買不起房子才租房，所以不管買不買得起房子，租房的人普遍也給人買不起房子的印象。
可是在美國、歐洲一些國家，許多人已經意識到，當購房成本太高的時候，租房反而更加划算。
黃凱順建議這個高房價的時候，沒有能力買房子就應該租房。
最重要是租房可以減輕經濟負擔，避免陷入財務陷阱，另外，從投資的角度來看，高房價時候買房，就算自住還是吃虧。
有能力的人當然隨時買房子都不成問題，問題是很多明明沒有能力的人，想到供房雖然辛苦，但每個月加多幾百令吉或上千，30年或35年后，房子就是自己的，死撐買了一套房子。
買房有保障其實是一種迷思，有這種想法的人，幾乎沒有計算過供房付出的利息和時間成本，這筆錢用來做其他投資，回酬是多少？
首先，買房子要付一筆頭期錢，以目前的房價，付個5萬到10萬頭期款是很普遍的事，加上裝修房子、買家具等，買一間房子，可能開始就花掉20萬令吉。
他邊說邊用財務計算機計算給記者看，如果把這20萬令吉付頭期款的現金，投資在回酬8%的工具，30年以后回酬是201萬2000令吉。
另一點很多人沒有計算過的是，買房子償還房貸，支付的利息有多高。
以貸款40萬令吉來說，如果利息5%，攤還年限為35年，35年支付的利息總數是44萬7815令吉29仙。
根據房貸的組合方式，買下房子的約前20年，我們付的房貸，都是支付利息多過支付本金。
供過于求不怕租不到房子
如果買一個價值40萬令吉的房產，貸款利息以5%計算，攤還年限35年，每個月付還貸款的數目是2018令吉75仙。
要是租一間價值40萬令吉的房子，租金假如是產業的4%，就是約1300令吉，供房和租房的差價是700令吉左右。
黃凱順說：“如果把這700令吉省下來，用來投資，平均回酬8%，30年后得到的回酬8萬6300令吉，加上省下頭期錢投資得到的回酬，就是一筆可觀數字。”
他問：“投資一個房產，30年以后可以升值這么多嗎?”
他表示，精明的人會先把錢供給自己，而不是先償還利息。
當然，如果你選擇租房子，可是省下的房租差價或頭款錢（如果有這筆錢），還是用來花掉，最后你什么都沒有。
“但這是人的問題，不是投資的問題。”
還有就是買房子和租房面對的風險差別，這點也是很多人都會忽視的，“如果房產泡沫爆破，背負房貸的人，馬上就會面對衝擊，可是租房的人影響不大。”
當然，房產泡沫要是影響經濟，全民都會受累，但那時大家手頭都緊，屋主不可能冒然加租。
他認為，最重要的一點是，我國目前的問題不是房產供應短缺，而是有些人已經買了幾間房子，有些人卻還沒有一間自己的房子。
如果房產供應不足，應該是所有住宅區都住滿了人，“但是你看現在不是這樣，很多地方還是有空房。”
所以他認為，我國房產租金不可能突然大漲，不怕租不起房子。
現在很多人擔心沒有房子住，先買房子才理財，他說，這可能窮一輩子，最后只剩下一間房子。
理好財了，把投資回酬握在手，最大優勢是，你可以在屋價合理的時候買房子，而不是跟人家爭貴屋。
量力而為財務才自由
以目前市場的房屋租金來看，我國目前的租房市場是在合理範圍。
小市民要找一間租金在承受範圍以內的房子，應該比找一間自己買得起的房子，容易很多。
黃國忠表示：“目前我國組屋的租金大概介于500到600令吉，武吉免登（Bukit Bintang）一帶的組屋租金可以去到2000令吉，但其它地方的組屋最多是五六百令吉，價格不可能有多大調整，因為租住組屋的多數是低收入群。”
至于公寓、有地房產，他說，是視地點而定，當然越靠近市場區價格越高。
其實，上房產網站看一看，可以發現，到處有租金少于1000令吉、介于1000令吉到1500令吉、1500令吉以上的地點，視乎個人的能力，總有租得起的房子。
租房的好處是隨時可以搬遷，以求職來說，你可以隨時因為換工作而搬家，只要居住環境和交通狀況不錯地點，都是一種選擇。
單身一族可以租小一點的房子；婚后兩個人都有收入，就換租大一點的房子。
要是買房，房貸一攬上身就是30年、35年的事，不管工作、孩子就學變動或財務問題，需要搬家、大屋換小屋或賣房套現，都不是簡單的事。
最重要的是量力而為，有能力供房就供房，沒有能力的話，租房並不是問題。
消费税制（GST）已开跑，准备购屋自居的消费者心动就必须行动，因为住宅房产虽免消费税，但价格依然普遍会上涨。
住宅房产被视为必需品及列入豁免GST清单内，但涉及建筑成本的建筑材料、运输、服务等，却全须征收消费税，因此，发展商会否或局部或全部把因税而增的成本，转嫁予消费者，就成了关键。若發展商沒完全吸納增加的成本，住宅房產價格就會上漲。至於須徵收消費稅的商務房產，價格上漲已免不了。
但这又需胥视产业是否已推介、将推介或策划待批中，因此，涨不涨又胥视该产业何时推介。可以肯定的是，已打过广告及列明价格的房产，已不会再起价，发展商或多或少吸纳了那消费税的成本，也或者价格早已把成本增加计算在内，因为消费税生效后的二或三年内交屋的房屋，启建时已收到消费税影响。
国内不少发展商认为，产业价格普遍上会升涨，涨幅大约是在10%左右。因此，准备购屋自居的消费人，行动要快。
其中一人认为，这又分先涨、后涨。 “若买建材及启建及交屋期是在消费税实施后，这就会先涨。若消费税后才推介，这就是后涨。总之，我觉得一定会涨。”
至于是否会有发展商完全吸纳增加的成本，他以本身推介的房产为例说，由于价格已定且已出售八九成，因此，不可能提高价格。
市场上有一个趋势，俗称“试水”。一些发展商分阶段推介房产，例如一个五百个单位的豪华公寓，发展商就先拿一百个单位来测试市场反应，即先推介一百个单位，如果这一百间反应热烈，才会决定退出第二期，但这第二期4月1日后一出，购屋者就可能须承担或局部承担消费税了。
WTW: GST
效应房价料扬升4%
建材和服务费的消费税，取法索回进项税（input tax），发展商会不会把额外成本全部或局部转嫁予购屋者，已成了房价会否上涨的因素。
威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong，简称WTW）董事经理符儒仁日前向南洋商报说，尽管住宅房产豁免征收消费税，但不等于整个建筑过程免消费税。 WTW粗略估算，6%的消费税将使住房家扬升约4%。
因此，投资房产或购屋自居最大的疑问是：发展商无法索回进项税，成本是否全部或局部转嫁予消费者？
另一方面，发展商是否担心成本增加影响销售是一个问题，更担心的是市场购房的元气大伤及经济大势。
就已4月1日前，人民大量抢购日常用品的举动为例，这极吻合之前的一项研究，该研究指大马人对消费税警觉高，因预见物价会因消费税上扬而减少消费，囤货以应对接下来的通胀压力。
但在4月1日前的房地产交易额方面，却没放映这现象，这显示市场更谨慎得令人必须深思。
“借贷无门”致房市冷却
其中一大主因，相信是银行谨慎看管水喉。马来西亚房地产发展商会（REHDA）房地产行业调查显示，购屋者开始面对“借贷无门”的情况，是造成房地产市场持续冷却的主因。
对于出入职场的未婚社会新鲜人来说，这更是一个大问题，除非能买到政府兴建的可负担房屋或郊区的房屋，否则，凭一个人的薪水，不太可能有机会在城镇区买到房屋。就算能负担郊区的房屋，但接下来又有购车及燃油费与汽车维持费之类的开销，生活压力逼人来。
这会不会是导致房产交易进入冷却期待的原因之一，实在值得关注。
很多人最重要的人生目標，就是擁有自己的房子。有能力的人買房子，當然沒有問題；沒有能力的人，因為這種「約定俗成」的觀念，也買了房子，就是個問題了。買房之前，先評估自己的還款能力，問問自己：我買得起房子嗎？
華人的傳統觀念，覺得有一套屬于自己的房子，才算有個“家”，生活才是真正穩定。
很多人認為，房子遲早都要買，早買好過晚買。還有一些人認為，結婚成家就要有房子，就算結婚前不買，結婚后也要買。
財務規劃師黃凱順，看過一些女性，結婚前一定要對象先買房，不管對方有沒有能力。
許多人因為世俗觀念的壓力，沒有想過自己買房后的還款能力、其它生活開支問題，不顧一切，就買了房子。
也有一些人，明明知道自己的收支狀況，根本沒有能力買房子，但抱著船到橋頭自然直的心態，覺得先買了房子，總有辦法繳付房貸，結果買了房子后天天叫窮。
坊間甚至流傳一個說法：“只要銀行肯貸款給你，就證明你有償還能力。”
自我審核貸款攤還能力
近年，我國銀行對房產借貸審查嚴格，所以，大家覺得銀行不會傻到把錢借給還不起錢的人。
結果有些年輕人，為了向銀行貸款，把自己的紙面財務狀況弄得漂亮一點，呈交給銀行，卻不管自己實際的生活開銷怎樣。
銀行通常是根據個人的就業前景、服務機構、個人債務、過往的信貸信用紀錄等因素，審核你能力所及的貸款攤還數額。
另一位財務規劃師林國慶表示，一般上，貸款每月的攤還數額，是佔個人或家庭收入最多三分之一。
“但是我們必須考慮自己的固定開銷，像伙食費、水電費、交通費、保單費用等。”
這點是銀行沒有幫我們算的，只有我們自己，才能掌握自己的收支狀況。
生活開銷很大的人，收入切了三分之一還房貸，可能就會面對財務困難。
好高騖遠壓垮自己
林國慶經常勸告身邊的年輕人，當你要買第一間房子的時候，要特別注意處理。
“你要考慮，這間房子只是要買下來暫時住個幾年，就換第二間房子，還是這間房子買下以后，就打算長久住下去，不會再搬到其它地方。”
如果只是暫住10年到15年，打算日后換房子，就不應該一口氣買一間價格太高的房子。
買房子除了頭期錢、律師費等，還需要裝修、購買家俬、電器等，很多人會因而超支。
他說尤其是年輕人，一般買房子的時候都很興奮，想要住最好、買最漂亮的房子，他看了都替他們擔心。
“當你第一間房子就買了一間太貴的房子，你大部分收入都用來供房貸，你累積不了你的第二桶金，沒法做生涯規劃。”
如果完全沒有儲蓄，又沒有任何投資的回報，就很難有財務的自由，不管換工作、創業、養育孩子、退休等都很難。
如果你在25歲買第一間房子，就買了一很貴的房子，借貸長達35年的房貸，那意味著你必須攤還貸款到60歲，一直到退休那天。
貫徹2116理財原則
如果不想陷入財務泥沼，不管日常開銷、旅行、購買奢侈品，本來都應該量力而為，先評估自己的財務能力才行動。
何況買房子是人生大事，不管房屋貸款攤還期限是25年、30年，還是35年，都算大半輩子的事了，更不能掉以輕心。
根據黃凱順提倡的“2116先分配，后花費”理財原則，理想的財務狀況，應該是把20%收入儲存起來，投入在至少有8%回酬的投資工具；10%做為保險規劃；10%家庭基金；60%生活開銷。
舉個例子，一個人的凈收入是5000令吉，他的收入分配應該如下：
1000令吉（20%） ：儲存投資
500令吉（10%）：保險規劃
500令吉（10%）：家庭基金（已婚人士用作孩子教育費，未婚人士準備婚禮費用、買房頭期錢）
500令吉（10%）：保險規劃
500令吉（10%）：家庭基金（已婚人士用作孩子教育費，未婚人士準備婚禮費用、買房頭期錢）
3000令吉（60%）：生活開銷（衣、食、住、行，包括車貸、房貸、卡債等家庭債務）
“每個月的房屋貸款、汽車貸款、房屋的管理費等，應該是算在60%的生活開銷里。”
他說，如果生活開銷的部分，扣除伙食費、交通費、水電費等固定開銷，就已經沒有余額付房貸，那么就應該租一間自己負擔得起的房子，而不是勉強買房子。
先供房子反被拖累
先把20%收入用來投資的目的，是為了錢生錢，讓投資工具變成幫你下蛋的金鵝，才可以免受財務問題困擾，自由支配自己的錢財。
按照這個做法，收入越高的人，越快可以經濟獨立，收入低的人則需要更長時間，才能夠經濟獨立。
然而，很多人的做法是先供房子，結果被房貸拖累，沒有多余的錢做財務規劃。
很多人說房子供到來是自己的，房貸要攤還很高的利息，而且很多人沒有想過的是，如果無法準時供房，房子被銀行收回，隨時就不是你的。
財務規劃要是做得好，投資得到的回酬是進自己的口袋，不管應急、將來買房子，還是養老都不成問題。
黃凱順說，有些人為了供房子，孩子還沒有出世錢就不夠用了，孩子出世后，本來雙薪家庭，可能又變單薪，教育費都成問題。
“還有一些人為了供房子保險都不買，最后醫藥問題也來。”
很多人沒有儲蓄、沒有保險、沒有退休金，面對錢財問題，就到處借錢。他發現這個社會很多這樣的人。
開源節流先分配后花費
理財的原則是先分配后花費，但是我國人民大部分屬于收入偏低一族，很多人可能會說，我連交通費、伙食費、住房費、孩子教育費都不夠，怎樣存錢投資或買保險？
其實，如果你是靠簽卡過日子，每個月還要還信用卡最低限額，抱歉說一句，你根本買不起房子。
林國慶說，如果連生活固定開銷都有問題，就要想辦法減少開支或增加收入，才能做好理財規劃。
他看到現在一些年輕人的做法，是把孩子交給父母照顧，省下雇用保姆的那筆錢，這也是個可行的方法。
還有就是在吃喝部分減少開支，城市人大部分是“老外族”（老是在外用餐），伙食費佔了生活費很大的一塊，“現在兩個人隨便在外吃一餐，都要三四十令吉吧？”
要是上好一點餐館，還不只這個價錢，他說，要節省開銷，就必須在家開伙，不能餐餐外食。
“增加收入方面可能需要兼職，轉換工作或出來創業”，他表示，打死一份工，調薪的幅度很難追上物價。
他認為，還有一個讓現在很多年輕人錢不夠用的原因是“人人都能飛”，有了廉價航空，旅遊消費佔了現代年輕人生活開銷不小的部分。
另外，追求奢侈品，也是讓年輕人成為卡奴的一個因素，他認識的許多年輕人，刷卡買名牌，完全不手軟。
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